Impacto do “novo coronavírus” nos contratos comerciais e residenciais

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Nesse momento singular de saúde pública no Brasil e no mundo, em decorrência da pandemia causada pelo novo coronavírus (COVID 19), vale reflexão acerca dos impactos nas obrigações contratuais, especialmente os causados pelas diversas medidas determinadas pelas autoridades competentes e a ausência de previsão legal especial ou jurisprudência que vise remediar objetivamente os danos.

De fato, nosso ordenamento jurídico, dispõe de várias normas a serem analisadas de acordo com a especificidade de cada contrato. Certo que a interpretação dessas normas deverá observar o caso concreto, diante das várias consequências do possível inadimplemento, que poderá dar ensejo a resolução ou repactuação do contrato.

Entendo que vale a citação de alguns dispositivos do código civil, que fundamentam a extinção ou revisão dos contratos, vejamos:

O art. 421 do código civil, dispõe que a liberdade contratual nas relações contratuais privadas, será exercida nos limites da “função social do contrato”, prevalecendo o princípio da intervenção mínima e a “excepcionalidade da revisão contratual”.

Importa trazer como exceção ao princípio da intervenção mínima, a inteligência do artigo 317 do código civil, que dispõe: “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.” Vale ressaltar que em muitos casos ocasionados pela pandemia, não ocorrerá a hipótese de aumento do valor das prestações e sim, insuficiência de recursos da parte devedora para arcar com o transacionado, razão pela qual, há que se analisar minuciosamente o caso concreto.

Registra-se ainda a seção IV, do Capítulo I, Título V, do código civil, arts 478 ao 480, que dispõe de questões atinentes à resolução contratual por onerosidade excessiva, que também se refere à “onerosidade excessiva com extrema vantagem para outra parte”. Vale ressaltar também nesse caso, que em muitos casos não ocorrerá a hipótese de onerosidade excessiva do valor das prestações e sim, novamente, insuficiência de recursos da parte devedora para arcar com o transacionado, razão pela qual, há que se analisar o caso concreto.

Enfim, importa ainda trazer o capítulo do código civil, que dispõe sobre o inadimplemento das obrigações, arts.389 ao 392 que positivam as penalidades advindas de tal inadimplemento. E o disposto no artigo 393 do código civil, que estabelece os eventos “caso fortuito ou força maior” como exceção aos efeitos do inadimplemento contratual dos mencionados artigos. Dispositivo que se mostra como importante respaldo para alguns casos advindos da pandemia.

Vale ainda trazer a teoria denominada “fato do príncipe”, que se apresenta como possibilidade de fundamentação para alguns casos, eis que se refere a ato da Administração Pública, seja de natureza administrativa ou legislativa, que gere a impossibilidade de cumprimento de determinada obrigação contratual pelo ente privado.

Registra-se ainda que as próprias medidas determinadas pelas autoridades competentes, a fim de conter o avanço do novo coronavírus (covid-19) no Brasil, a exemplo, o decreto que reconheceu o estado de calamidade pública do país, são fundamentadas na excepcionalidade desse momento, em virtude desse “acontecimento extraordinário e imprevisível”.

Neste sentido, mesmo sendo público e notório que a situação resultante da pandemia causada pelo novo coronavírus, trata-se de excepcionalidade, enquadrando-se como caso fortuito ou força maior, os vários problemas contratuais ocasionados por essa pandemia, deverão ser analisados caso a caso visando a aplicação da norma correta.

Nestes termos, se faz necessária a análise dos institutos do direito civil e sua interpretação minuciosa para enquadramento a cada caso concreto, sendo certo que as interpretações devem primar pelos princípios de probidade e boa-fé, (art.422 do código civil).

Importa ressaltar que as medidas protetivas à vida, que vão desde o fechamento de serviços considerados não essenciais, flexibilização de direitos trabalhistas e até a proibição do “ir e vir”, impactaram diretamente na economia e no equilíbrio financeiro das relações contratuais, atingindo toda a coletividade, eis que muitas pessoas já enfrentam dificuldades para honrar compromissos, como o pagamento de aluguéis, o pagamento da folha de salário dos funcionários, e demais obrigações advindas de contratos de execução continuada.

No âmbito dos contratos imobiliários, especialmente os contratos de locação comercial e de financiamento imobiliário, importante ressaltar que essa negociação e revisão dos contratos se mostra a melhor saída.

Pois temos aqui uma situação excepcional que por si só, poderia ser invocada como motivo de rescisão contratual, tendo em vista a impossibilidade do exercício de algumas atividades comerciais, ocasionado por determinação das autoridades competentes por período ainda indeterminado. Neste contexto, cabe aos advogados estimularem a conciliação entre Locador e Locatário, visando a continuidade dos contratos de locação de imóveis comerciais, pois estamos diante de uma situação anômala, tendo em vista que este contrato deixa de atingir sua função social. A continuidade do pagamento dos aluguéis não só desequilibra a relação contratual, como penaliza o locatário, inviabilizando sua continuidade.

Assim é prudente que se promova inicialmente uma composição entre as partes no sentido de minimizar os danos, isso poderia se dar com suspensão parcial ou total do pagamento dos aluguéis enquanto durar essa restrição, arcando o locatário com pagamento das taxas de condomínio, água, luz, IPTU.

Impacto do “novo coronavírus” nos contratos

Vale ressaltar, em relação aos contratos de locação de imóveis residenciais, que a revisão contratual calcada na presente situação, se apresenta frágil, pois, mesmo que ocorra uma diminuição drástica nas receitas do Locatário, este continua usufruindo do imóvel normalmente, ou seja, o contrato terá atingido a sua função social, o que não ocorre nos casos de alguns imóveis comerciais. Assim, embora tenha havido uma mudança na condição financeira do Locatário, esta não atingiu a função social a que se destina o contrato. Entretanto, prudente seria que o Locador se sensibilizasse com a situação de caos nacional promovida pela pandemia e se dispusesse a renegociar os valores e condições do contrato. Certo que é melhor ganhar menos do que ter imóvel desocupado e não arrecadar nada ao final do mês e inclusive ter que arcar com despesas como IPTU, condomínio e taxas mínimas de água e energia elétrica.

Fato é que a composição se apresenta como a melhor opção neste momento, seja para a locação comercial ou residencial, e como bem posicionado pelo professor Flávio Tartuce em seu artigo (O coronavírus e os contratos – Extinção, revisão e conservação – boa fé, bom senso e solidariedade): “Ao invés do confronto, é preciso agir com solidariedade. De nada adiantará uma disputa judicial por décadas, com contratos desfeitos e relações jurídicas extintas de forma definitiva.”

Ainda, visando minimizar o impacto decorrente do inadimplemento do financiamento dos contratos imobiliários, foi apresentado o Projeto de Lei 658/20 que suspende a cobrança de parcelas dos financiamentos dos imóveis urbanos durante a vigência de decreto de emergência sanitária ou de calamidade pública. Não poderão ser cobrados juros sobre as mensalidades suspensas.

Pelo texto, as parcelas do Sistema Financeiro Imobiliário (Lei 9.514/97) poderão ser suspensas por até 60 dias após o fim da situação de emergência. Já os pagamentos do Programa Minha Casa, Minha Vida (Lei 11.977/09) ficarão paralisados por até 90 dias após a vigência do decreto emergencial.

O governo solicitou ao Congresso Nacional o reconhecimento de situação de calamidade até 31 de dezembro de 2020 (PDL 88/20) por conta da pandemia do novo coronavírus.

O autor do PL 658/20, deputado Helder Salomão (PT-ES), afirma que é preciso resguardar as famílias que, diante da crise econômica causada pela pandemia, não terão como arcar com seus compromissos. “Para impedir que as pessoas sejam ainda mais prejudicadas, propomos a suspensão do pagamento das parcelas por um período que permita a volta às atividades normais da sociedade”, argumenta. (Fonte: Agência Câmara de Notícias)

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Impacto do “novo coronavírus” nos contratos comerciais e residenciais

A Caixa Econômica Federal anunciou no dia 19/03 a suspensão por 60 dias dos contratos de crédito e posterga, por dois meses, o pagamento de contratos de empréstimos vigentes para pessoas físicas e empresas. A decisão também vale para financiamentos habitacionais. As medidas fazem parte de um pacote anunciado pelo banco para tentar mitigar danos à economia e a consumidores durante a propagação do novo coronavírus.

O presidente do banco, Pedro Guimarães, afirmou que, com o avanço acelerado do novo coronavírus, a preocupação com a continuidade da atividade econômica é grande. Logo, as medidas do banco visam dar fôlego a pessoas físicas e jurídicas por 60 dias. “Não há necessidade de nenhuma comprovação para solicitar a suspensão dos pagamentos de empréstimos. Isso vale para todos os brasileiros. É uma crise mundial. Em acontecendo uma piora, esses 60 dias podem virar 90, 120 dias”, acrescentou Guimarães.

A solicitação para a suspensão dos pagamentos pode ser feita por Internet Banking, App CAIXA e terminais de autoatendimento. A orientação do banco é que os clientes evitem ao máximo ir às agências.

Certo é que a situação é excepcional, sem precedentes, logo, sem jurisprudência e sem cartilha que possa ser seguida. Neste sentido, as partes devem primar pelo princípio da proporcionalidade e razoabilidade nas análises de renegociação contratual, especialmente diante das graves consequências da crise econômica que se instaura no país.

Embora o Código Civil possua instrumentos para respaldar a solução dos conflitos decorrentes dos contratos, bem como a lei 8.245/91 regulamenta os contratos de locação, não podemos deixar a solução dos problemas a cargo única e exclusivamente do judiciário, pois este já se encontra sobrecarregado. Devemos buscar a solução para os problemas contratuais através da conciliação e ou mediação, uma vez que, mesmo que o judiciário dê uma resposta rápida às lacunas existentes, é possível que grande parte dos litigantes não tenham como arcar com os ônus.

Estamos acompanhando atentamente as ações do Governo Federal, na execução do seu plano emergencial através do Ministério da Economia que prevê injeção de capital para socorrer as empresas e as pessoas mais necessitadas que atuam no mercado informal, bem como as que se encontram em estado de vulnerabilidade. Cabe aos advogados estimularem e conscientizarem seus clientes das vantagens da conciliação, e, somente em último caso é que a demanda deveria ser levada ao conhecimento do juiz.

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Robinson Macena
Robinson Macena
O escritório Macena Advocacia, está focado nas relações do Direito Negocial, Direito Ambiental e Planejamento Tributário.