Tudo que você precisa saber para não cair em armadilha na hora de comprar seu imóvel

Tudo que você precisa saber para não cair em armadilhas na hora de comprar seu imóvel

Se você está se preparando para adquirir seu primeiro imóvel ou sua casa de praia, precisa ter alguns cuidados em relação aos documentos necessários para compra de imóvel usado. Afinal, eles são fundamentais para que a transação ocorra com total segurança. Para isso é essencial ter paciência e conferir cada detalhe, sem se deixar levar pela emoção.

Se você está pensando em adquirir um imóvel usado, precisa ter alguns cuidados em relação ao rol dos documentos necessários para efetivar o negócio. Afinal, eles são fundamentais para que a transação ocorra da forma mais tranquila possível.

É essencial ter cuidado para não atropelar as etapas que começam com a procura do imóvel, visite em horários diferentes, em dias alternados como dias de chuva para ver se o imóvel não possui goteira ou até mesmo possibilidade de alagamento nas imediações. Você deve ficar atendo aos detalhes como infiltração nas paredes, goteiras, etc. Não deixe de conversar com os vizinhos sobre a segurança do bairro, etc.

Superada essa fase é hora de avaliar a documentação do imóvel e do proprietário, principalmente se pretende fazer algum financiamento.

1. Documentos pessoais

Vamos iniciar separando os documentos que o comprador irá precisar caso seja pessoa física, incluem: cópia do RG, do CPF, do comprovante de residência, do comprovante de estado civil, da carteira de trabalho e extrato do FGTS, se for necessário usá-lo na operação. Caso o comprador seja menor de idade, é preciso ter a escritura de emancipação.

Caso tenha sido apresentado ao imóvel por algum corretor, cabe a ele providenciar os documentos do vendedor e do imóvel, caso o vendedor seja pessoa física, deve apresentar certidões negativas referentes a: ações na Justiça Federal, interdição, curatela e tutela, ações cíveis, ações nas Fazendas Municipal e Estadual, protesto de títulos, certidão negativa de débitos trabalhistas, certidão de dados cadastrais do imóvel (IPTU) ou a certidão negativa de débitos de tributos imobiliários.

Caso seja comerciante, deverá apresentar: certidão de quitação de tributos e contribuições federais e CND/INSS.

2. Comprovante de estado civil

A comprovação do estado civil é de grande relevância, uma vez que pode gerar consequências distintas, dependendo da situação. Portanto, para cada caso são exigidos documentos diferentes do comprador, conforme mostramos a seguir:

Solteiros: cópia da certidão de nascimento;
Casado: cópia da certidão de nascimento e da certidão de casamento, atentando para o regime. No caso de comunhão parcial de bens na vigência da lei e comunhão universal de bens antes da vigência de lei, é exigida apenas a certidão de casamento. Na hipótese de o casamento contemplar a comunhão universal de bens durante a vigência da lei, separação obrigatória de bens, separação total de bens e de participação dos aquestos, é preciso apresentar a certidão junto com o pacto;
União estável: é preciso anexar uma cópia da escritura pública do pacto antenupcial, caso a união tenha se concretizado após dezembro de 1977, sob regime de separação de bens ou de comunhão total;
Separado ou divorciado: cópia da certidão de casamento com averbação ou termos de audiência.

3. Comprovante de residência

É necessário apresentar um comprovante de residência no Brasil. Se o comprador for de outro país, não residente no Brasil, a comprovação pode ser feita mediante cópia de CPF e do passaporte. Além disso, é preciso uma cópia da procuração pública destinada à pessoa física residente no Brasil dotada de poderes de compra e venda de imóveis, com cláusulas especiais para notificação e citação de um procurador de forma judicial e extrajudicial. É indispensável, ainda, uma cópia do RG do procurador com a respectiva comprovação de residência.

4. Comprovante de renda

Trabalhadores submetidos ao regime da CLT devem apresentar o holerite. Aqueles que são microempresários ou autônomos, precisam ter em mãos a declaração de Imposto de Renda, anexando os três últimos extratos bancários acompanhados do pró-labore, ou seja, a remuneração do sócio administrador da empresa.

5. Due Diligence

Neste momento recomento a contratação de advogado especializado em Direito imobiliário, ele vai fazer um levantamento completo do imóvel e do seu proprietário. Serão solicitadas certidões negativas de débitos de impostos municipais, estaduais e federais, dívidas trabalhistas, tributários e do INSS. Caso o proprietário não more no mesmo estado onde se encontra o imóvel será necessário consultar também no estado onde reside, e ao final, elaborar um relatório informando os riscos que possam existir. Com base neste relatório o comprador poderá decidir se dará prosseguimento a compra com a assinatura do contrato de compromisso de compra e venda ou será melhor desistir e partir para outro imóvel.

6. Contrato de compra e venda

No momento da elaboração do contrato, todas as circunstâncias que envolvem o negócio devem ser mencionadas, devem conter as descrições completas dos vendedores e compradores. O imóvel deve ser descrito com todas as informações contidas na matricula além das suas características físicas, formas de pagamento, data para a entrega das chaves, multa contratual em caso de atraso e clausula penal em caso de desistência do negócio, bem como formas de execução, prazo para assinatura da escritura de compra e venda e posterior registro no cartório de Registro de Imóveis. Enfim, o contrato tem por finalidade assegurar os direitos das partes e garantir que as obrigações assumidas serão efetivamente cumpridas, valendo não só para as partes, mas também para os seus sucessores.

7. Assinaturas

Vale dizer que deveram constar além das assinaturas dos compradores e vendedores a assinatura da esposa (outorga uxória), essencial para a validade do negócio. Deveram constar também a assinatura de duas testemunhas com reconhecimento das firmas em cartório, podendo também ser assinado de forma digital a critério das partes.

Optando as partes por assinar o contrato de forma digital, deverá constar no contrato clausula específica onde as partes declaram estar de acordo com esta modalidade de contratação.

A depender da negociação o contrato poderá ser averbado na matricula do imóvel dando publicidade ao ato e garantindo maior efetividade no seu cumprimento.

Se você quer saber mais detalhes sobre esse tipo de negociação, acesse o nosso portal e esclareça suas dúvidas!

No próximo artigo vamos abordar a compra de imóvel que não possui matricula, sendo este em maior número no nosso país. Hoje já existem mecanismos que permitem a regularização dessas propriedades.
Espero que essas informações possam lhe ajudar a compreender todo o processo envolvendo a compra de bens imóveis, para isso recomento fortemente que esteja acompanhado de advogado especializado na área, para que seu sonho não se torne pesadelo.

Robinson Macena
OAB/BA 19910